투기수요 철저히 차단하겠다

다주택자 ‘양도소득세’ 강화 시세차익 환수


▲ 김현미 국토부 장관

문재인 정부 들어 두 번째 부동산 정책이 나왔다. 지만 6ㆍ19 부동산 대책이 청약시장제도 개편이 중심이었다면 이번에는 다주택자에 대한 규제를 강화해 투기수요를 차단하겠다는 정부의 강한 의지를 들여다보게 된다.

초고강도ㆍ전방위적인 이번 부동산 대책의 핵심내용은 무엇인가. 주요 내용을 보면 실수요자들 보호하면서 단기투자수요를 억제하겠다는 의지를 표방하고 있다. 이를 통해 투기과열지구에 다주택자들이 투기목적으로 들어오는 것을 차단하기 위해 분양받을 때에 규제를 강화하거나 대출에 대한 규제, 그리고 급등하는 재개발 재건축에 대한 투자수요를 억제하겠다는 내용을 담고 있다. 또한 여러 채 건물 소유주들이 민감하게 생각하는 양도소득세를 강화하는 등 2000년대 중반 참여정부 당시 집값이 많이 올랐을 때에 적용했던 정책들이다.

반면에 상대적으로 실수요자에게는 상대적으로 피해의 영향이 최소화되도록 기회를 늘리기 위해 청약이나 대출할 때에 편안하게 집을 마련하도록 전반적으로 정책을 재편했다.

정부에서는 핀셋규제를 천명했다. 과연 효과가 있을 것인가.

많은 언론이나 전문가들이 ‘이거 너무 지나친 것이 아니냐’는 반응이 나오는 것을 본다면 예상을 뛰어넘는 예를 들면 투기과열지구, 즉 더욱 많이 오른 것으로 평가되는 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서등 서울지역과 세종시를 투기지역으로 추가하고 대출에 대한 규제도 강화했다. 그리고 다주택자들이 팔 때에는 양도소득세까지 강화해 매도과정에서 시세차익도 어느 정도 환수하겠다는 입장이다. 이는 한마디로 투기목적으로는 집을 사지 말라는 시그널을 확실히 보여주는 것으로 볼 수 있다. 따라서 이번 조치로 시장도 조정되고 관망세로 돌아설 것이란 분석이 나온다. 일단은 과열국면에 있는 부동산 시장이 일시적이나마 잡히지 않을까란는 판단이다.

투기과열지구와 투기지역

투기과열지구로 지정되면 재건축사업을 하는 경우 조합설립 인가 이후에 재건축 조합원 부동산을 사면 결국은 청산이 되기에 나중에 아파트 입주권을 사지 못한다. 새로 매입하는 사람의 경우 아파트에 입주할 수 없고 청산이 된다면 자산가치도 없지만 입주할 권리도 확보가 안돼매매가 금지되는 것이다. 그리고 주택담보대출을 받는 경우도 주택담보대출비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI)이 40%로 낮아진다. 특히 재개발같은 경우에는 분양권 전매를 금지하거나 아파트를 청약할 때에는 재당첨 금지나 분양권 전매가 투기과열지구와 묶여 규제가 더욱 강화된다. 투기지역은 돈과 관련된 예를 들면 담보대출을 받을 때에 전반적으로 규제가 더욱 강화되면서 한도가 줄거나 양도소득세율이 다주택자에 대해 강화되는 것이 투기지역과 연계가 되어 결국 투기지역이면서 투기과열지구에 해당되어 좀 더 많이 오른 지역에 대해 가장 강력한 정책이 적용된다. 투기지역과 투기과열지구는 비슷하지만 형식적인 측면에서 본다면 투기과열지구가 좀 더 강력한 규제를 받는 것인데 그 대상으로 서울 전역과 세종시가 포함됐다. 결국 이번 조치는 굉장히 넓은 지역에 대해 투기과열지구를 선정한 셈이다.

다주택자에 양도소득세 강화

민감한 세금과 관련해 다주택자에 대해 양도소득세를 강화하겠다는 것이다. 예를 들어 한 채의 집만 가지고 있으면 해당되지 않지만, 2~3채 이상의 집을 가지고 있다면 참여정부 때에는 양도소득세가 단일세로 50~60%까지 굉장히 강화된 규제가 적용됐다가 주택경기가 나빠지면서 팔지 못하자 완화해야 된다는 목소리가 있었다. 이런 가운데 다주택자들이 매도를 하는 경우 최고 세율이라고 해도 40%까지 적용되기에 실제로는 그렇게 부담이 되지 않고 장기보유에 다른 공제도 그렇게 적용되기에 양도소득세 부담이 없어 최근 투자목적으로 여러 채를 구매한 케이스가 급증했다. 하지만 이번 조치로 양도소득세가 오른다면 2주택자는 기본세율에 플러스 10%포인트, 그리고 3주택자는 20%포인트 더욱 증가되어 현행 40%세율에서 더 늘어 50~60%까지 세금을 물게 된다. 여기에 주민세까지 더하면 66%까지 가기에 차익의 2/3가 세금으로 빠져나가는 셈이다. 따라서 투기나 투자목적으로 아파트를 사지말라는 강력한 메지지를 담고 있다. 그리고 하나의 주택을 가지고 있는 사람도 실제 거주하지 않고 있다가 투자목적으로 구매한 경우도 많다. 그런데 여기서 2년 동안 실제 거주해야 한다는 요건이 예전처럼 부활했다. 따라서 실제 거주하지 않으면 한 채이어도 비과세를 해주지 않는다는 것이다. 따라서 집을 사놓고 그 집은 전세를 주고 다른 곳에서 전세를 사는 사람들도 양도소득세를 내야 한다.

주택임대사업자는 증세 제외

이러한 종합부동산대책이 내년 4월부터 시행되는 경우, 서둘러 집을 팔려는 매물이 쌓여 단기간에 부동산 가격이 급락할 가능성은 없는가.

이는 보는 시각에 따라 차이가 있을 수 있다. 많은 주택을 가지고 다주택보유자중 10년 이상 장기로 보유하면서 많이 올랐던 지역은 실제 양도소득세가 중과될 때와 현행과는 굉장한 차이가 생기기에 내년 4월 이전에 파는 것이 굉장히 유리하다고 판단해 굉장히 빨리 팔아야겠다고 결정하는 사람들이 있을 것이다. 아니면 장기적으로 보아 시장이 좋아지면 입지가 좋아 ‘가격이 오를 것’이라고 판단하는 사람 중에서 장기로 가기 위해 주택임대사업자로 등록할 수 있도록 일단 예외사항으로 물꼬를 텄다. 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과가 안되는 예외조건에 해당하여 장기로 갈 사람음 임대사업자로 등록할 것이고 장기로 가지 않고 차익을 실현하려는 사람은 내년 4월 이전에 팔 것이기에 매물화할 가능성이 있어보인다.

이번 대책으로 과연 급락으로 갈 것인지 단기 조정이 될 수 있다는 데에는 동의하지만 그렇게 큰폭으로 늘기보다는 장기적으로 주택임대사업자 등록을 하겠다는 사람도 있을 것이다. 집값이 오르는 와중에 집에 대한 투자수요나 실거주 목적의 실수요자들이 상대적으로 폭등세였던 전세값이 다소 안정되는 효과도 있었다는 것이 주택전문가의 평가였다. 하지만 주택구입 수요가 없어지면서 전세수요가 늘어 전세가격이 폭등할 우려는 없는가.

우선 서울ㆍ수도권을 중심으로 입주물량이 느는 추세이고, 강남에는 재건축 수요 또한 계속 많아지고 있다. 강남이나 일부 지역들은 조금은 초과 수요 상태에서 전세수요가 늘어날 수 있다고 보여지지만 전체적으로 입주물량이 조금 늘어나는 경우가 있어 일반적인 정책 중에서 대출과 관련된 정책들이 굉장히 강화되어 있다. 따라서 LTVㆍDTI가 강화되어 예를 들어 투기과열지구이면서 투기지역으로 된 곳은 실제로 세대당 한건만 주택담보대출이 허용되지 않아 오히려 집을 사놓고도 대출여력이 충분하지 않거나 대출이 불가해 집에 들어가지 못해 전세를 내놔야하는 경우도 생길 수 있을 것같다는 생각이 든다. 따라서 이런 저런 연유로 입주물량이 늘거나 이로 인해 전세물량이 늘어 단기간내 전세값이 폭등할 우려는 낮아 보인다.

정부의 부동산 대책을 내놓으면서 투기세력 근절을 표방하는데 시장기능에 맡겨야 되는 것은 아닌가. 물론 규제가 없을 순 없지만 너무 반시장적 규제일변도로 간다면 부작용이 속출하지 않을까 우려된다. 또한 부동산 경기를 급격하게 위축시키는 것이 ‘능사’냐는 지적도 나온다. 근본적인 부동산 대책은 없는가.

정부가 지금까지 강력한 정책을 펴지 못한 것은 경기를 살리고 일자리를 만들어야한다는 큰 숙제를 안고 있었기에 지난 6월 19일 대책을 내놓으면서 가급적이면 부동산 열기가 뜨거운 곳만 대상으로 정책을 내놓아 실제 실패했다는 평가를 받았다. 현재 금리가 낮고 유동성이 풍부해진 가운데 궁극적으로 자금이 갈데가 없어 자금이 결국에는 빠른 속도로 부동산으로 흘러가 집값을 해결하지 않고서는 다른 정책을 추진하는데 국민정서상 용서가 안되는 상황이었다. 뭔가 강력한 시그널을 주기 위한 시도로 보인다.

취재 오성환 기자

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